Vedlikeholdsplan - en liten kostnad i det store bildet

Vedlikehold i borettslag og sameier er dyrt, men det er nødvendig for å opprettholde eiendommens verdi, sikkerhet, trivsel og en forutsigbar økonomi.

Det kan være fristende for styrene å utsette vedlikeholdsarbeidet for å spare penger, men erfaringsvis er dette fordyrende i lengden. En god vedlikeholdsplan kan være en liten kostnad i det store bildet og kan bidra til å unngå skippertak på vedlikeholdsfronten og overraskende økonomiske belastninger på de som bor i borettslaget.

Hvorfor er vedlikehold viktig i borettslag og sameier?

Opprettholde eiendommens verdi

En av de viktigste grunnene til at vedlikehold er viktig i borettslag og sameier er for å opprettholde eiendommens verdi. En eiendom som er godt vedlikeholdt vil ha en høyere verdi enn en som er forsømt. Potensielle boligkjøpere merker fort om det er et velholdt borettslag eller ikke. Det man ser ved første øyekast omhandler i stor grad det estetiske. Er inngangspartier og dører rene, hele og pene? I senere tid ser vi også en trend der stadig flere blir opptatt av at det foreligger gode planer for vedlikeholdet når de vurderer hvilken bolig de skal kjøpe. Det er veldig fornuftig, og kan forklares med følgende eksempel: Dersom du kjøper en leilighet i dag, og det rett etter overtakelse viser seg at tak eller rør må rehabiliteres, kan det være at borettslaget tar opp et felles lån for å utbedre dette. Om din andel av dette lånet er 200.000 kroner, har du «tapt» dette over natten, da de som potensielt kjøper din bolig vil måtte hensynta den økte fellesgjelden.

Forutsigbar økonomi

En annen grunn til at vedlikehold er viktig i borettslag og sameier er for å ha en forutsigbar økonomi.

Dersom vedlikehold blir forsømt, kan det føre til større problemer og reparasjonskostnader senere. Det kan også føre til at eiendommen må rehabiliteres eller moderniseres tidligere enn planlagt, noe som er en unødvendig kostnad for beboerne.

Ved å ha en vedlikeholdsplan kan styret planlegge og budsjettere for fremtidige vedlikeholdsarbeid, og beboerne kan planlegge for økte kostnader god tid i forveien. Ved å spare systematisk til vedlikehold og ha en god buffer, kan man også unngå å måtte gjøre kapitalinnkrevinger (kreve inn en større sum felleskostnader som et engangsbeløp), som igjen er belastende for de fleste.

Sikkerhet og trivsel

Heiser, elektriske installasjoner og takrenner er eksempler på noen bygningsdeler som må ha tilsyn og vedlikehold for å ikke føre til fare for brann, klemskader eller istapper. Dette er bare noen eksempler på vedlikehold som har direkte innvirkning på sikkerheten i bygget.

Et godt vedlikeholdt borettslag eller sameie vil være mer attraktivt å bo i, og det kan føre til at beboere trives bedre. Har man god kontroll på vedlikeholdet er det også enklere for styret å ha overskudd til bomiljøtiltak som gir økt trivsel.

Styrets ansvar

Styrets ansvar for vedlikehold i borettslag og sameier er å sørge for at eiendommen er godt vedlikeholdt og i god stand. Dette inkluderer å planlegge, gjennomføre og budsjettere for fremtidig vedlikeholdsarbeid. Styret må også sørge for at vedlikeholdsarbeidet utføres på en trygg og forsvarlig måte, og at beboerne er informert om eventuelle planlagte vedlikeholdsarbeider.

Styrets ansvar for vedlikehold fremgår av Eierseksjonsloven (ESL) § 33, og Burettslagslova (BRL) § 5-17.

Styret har ansvar for å utarbeide en vedlikeholdsplan for eiendommen. Dette innebærer å vurdere hva som må gjøres av vedlikeholdsarbeid på kort og lang sikt. Vedlikeholdsplanen bør inkludere en oversikt over hvilke områder som må vedlikeholdes, når dette må gjøres, og hvilke kostnader som vil påløpe. Planen bør også hensynta sikkerhetskrav og gjeldende lover og regler.

Det er ikke direkte lovpålagt å utarbeide en vedlikeholdsplan, men det er vanskelig å se hvordan styret skal klare å forvalte vedlikeholdsansvaret uten en slik plan til grunn.

Styret må også sørge for at det er tilstrekkelig med midler tilgjengelig til å dekke vedlikeholdsarbeidene. Dette innebærer å sette opp et vedlikeholdsbudsjett og sørge for at det er tilstrekkelige midler tilgjengelig for å dekke kostnadene. Det kan være lurt å inkludere en buffer i budsjettet for uforutsette kostnader.

Når vedlikeholdsarbeid skal utføres, har styret ansvar for å velge en kvalifisert entreprenør og å følge opp arbeidet. Det er viktig å sørge for at entreprenøren er forsikret og at arbeidet utføres på en trygg og forsvarlig måte. Styret må også sørge for at beboerne er informert om når og hvor vedlikeholdsarbeidene vil finne sted. Styret vil alltid være byggherre og bære byggherreansvaret for vedlikeholdsarbeidet som gjøres i sameiet eller borettslaget.

Som regel setter styret bort alle deler av vedlikeholdsarbeidet til profesjonelle aktører, både utarbeidelse av vedlikeholdsplaner og prosjektledelse av større vedlikeholds- og rehabiliteringsprosjekter.

Hvordan unngår vi skippertak på vedlikeholds fronten?

Det er viktig å sørge for kontinuitet i vedlikeholdsarbeidet. I bunn og grunn er det ikke vanskeligere enn å anskaffe en vedlikeholdsplan – og følge den. Det er det siste punktet som noen ganger byr på utfordringer. Sårbarheten ligger i at styret ofte skiftes, og det er umulig å vite at et fremtidig styre vil forholde seg til den planen som implementeres i dag. En mulig løsning på dette er å inngå en vedlikeholdsavtale med oss, på tjenesten Ivareta Vedlikehold. Vi vil sikre at vedlikeholdsplanen følges kontinuerlig i 10 år og fungerer som en retningslinje gjennom forskjellige styreperioder. For å tydeliggjøre dette ytterligere: En vedlikeholdsplan er ofte utarbeidet for en 10-årsperiode. I løpet av 10 år har man flere utskiftninger av styret. Vi kan være der i alle de 10 årene, og overføre kunnskap om vedlikehold i borettslaget fra styre til styre. Samt sørge for at vedlikeholdsplanen blir fulgt, og at borettslaget blir et bedre sted å bo.

Hvordan kan beboerne bidra til et godt vedlikeholdsarbeid?

Beboere kan bidra til vedlikehold i langt større grad enn de kanskje selv er klar over.

Først og fremst kan de bidra ved å rapportere avvik så tidlig som mulig. Jo tidligere man får tatt tak i et avvik, desto rimeligere er det som regel å utbedre det. I et lite sameie med 8 leiligheter i én oppgang vil styret som regel få med seg det meste rimelig kjapt. I store borettslag med flere hundre boliger fordelt over mange oppganger, og mange bygg, er det ikke like lett å plukke opp avvik og mangler som bør tas tak i.

Ellers er det mye vedlikehold som ikke er mer komplisert enn at man kan få mye gjort på en godt planlagt dugnad. Det forutsetter en god plan, og vilje til å bidra fra beboere, for at dette skal lykkes. Når dette er på plass, er det overraskende hvor mye man kan få gjort på dugnad. Er ikke dette til stede er det bedre å kjøpe disse tjenestene eksternt.

Noe som kanskje er mindre intuitivt, er at beboerne kan bidra til å redusere vedlikeholdsbehovet ved å redusere slitasjen på eiendommen i det daglige. Oppussing og flytting kan gå hardt utover overflater i inngangspartier og her bør det tas hensyn fra den enkelte når denne type aktiviteter skal gjennomføres.

Om man skyller ut mye fett og annet som ikke bør gå inn i rør-nettet, og dette fører til at rør går tett eller sprekker, kan dette føre til kostbare vannlekkasjer. Enkle grep blant beboerne kan utgjøre store besparelser.

Et godt vedlikeholdt borettslag starter med en god vedlikeholdsplan. Ta kontakt med oss i dag for et uforpliktende tilbud.